YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ

Borçlar kanunu madde 310. Şöyle demektedir: ” Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur . ”

Kiralanan taşınır, taşınmaz yani ev konut işyeri vs.ne olursa olsun kira ilişkisi devam ederken satış intikal miras taksimi devir bağışlama gibi herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olacaktır.

Kiralananın el değiştirmesi halinde önceki malikin sıfatı sona ererek taşınmazı yeni edinen kişi sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Bu hak kanundan kazanılmıştır.

KİRALANAN EVİN VEYA TAŞINMAZIN TAHLİYESİ VE ŞARTLARI:

Öncelikle şunu belirtmemiz gerekir ki; içerisinde kiracısı bulunan taşınmazın satışı veya devri konusunda kiracıyı bağlayan herhangi bir husus bulunmamaktadır. Kısaca kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte sadece kiraya veren tarafın değişmesiyle devam eder.

Satın alan kişinin ya da taşınmazı edinen kişinin söz konusu taşınmaza kendisinin eşinin altsoyunun üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının olması durumunda sözleşmeyi sonuna kadar sürdürmesinin beklenmesi kanuna göre de adil olmayacaktır. Fakat burada kiralananın da derhal ve hemen tahliyesini beklemek kiracı açısından haksızlık olacaktır.Bu nedenle kanunda yeni malikin kiracıya makul bir süre tanıyarak kira sözleşmesini sona erdirebilmesine olanak sağlamıştır.

Borçlar kanunu madde 351:  “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir” demektedir.

Bir Ay İçinde Kiracıya Durumun Yazılı Olarak Bildirilmesi

Kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere yeni malikin durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Bu yazılı bildirimin nasıl yapılacağına ilişkin herhangi bir düzenleme kanun hükmünde yer almamaktadır. İspat kolaylığı açısından noterden ihtar çekilmesi en sık kullanılan yöntemdir. Fakat mail whatsapp yazışmaları elden imza almak kargo ile ihtar göndermek ptt ile iadeli taahhütlü göndermek şeklinde de uygulanabilir.

Ayrıca burada değerlendirilmesi gereken en önemli husus yeni malikin ya da edinen kişinin gerçekten kanunda sayılan ihtiyaçlardan birine hasıl olması gerekmektedir. Aksi takdirde ben yeni bir yer aldım içinde kiracı var çıkmasını istiyorum şeklinde bir yaklaşım söz konusu olamayacaktır .Yani kiracının tahliyesi bir nevi ihtiyaç sebebiyle olmak zorundadır.

Altı Ay Sonra Açılması

Kanunun lafzında da anlaşılacağı üzere 1 ay içinde bildirim yapıldıktan sonra eğer kiracı 6 ay içinde de çıkmamakta hala direniyorsa tahliye davası açılmasından başka yol yoktur. Tabi bu dava 1 ay içinde kiracıya bildirim yapılmış olması ve malın taşınmazın edinim tarihinden 6 ay sonra açılabilmektedir.

6 aylık sürenin başlangıcı konusunda bir anlam karmaşıklığı bulunmaktadır.6 aylık süre taşınmazı edinim tarihinden itibaren mi yoksa bildirim tarihinden itibaren mi diye aklımıza bir çok soru gelebilmektedir.

Yargıtay 6 aylık sürenin başlangıcı için önceki kararlarında bildirimin yapıldığı tarihleri baz alırdı fakat artık güncel kararlarında 6 aylık sürenin malın taşınmazın edinim tarihinden itibaren başladığını kabul etmektedir.

Ayrıca davanın 6 aylık sürenin sonunda açılması şart olmayıp 6 aylık süre geçtikten sonra kira sözleşmesinin sona erdiği tarihe kadar açılması da mümkündür.

Örnek Vermek Gerekirse;

01.01.2010 tarihli kira sözleşmesi olan bir yer 10.10.2022 tarihinde satın alındığında,satın alan yeni malik taşınmaza ya da konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle ihtiyaç duyuyor ise bu durumda yeni malik 10.10.2022 tarihinden itibaren 1 ay ininde yani 10.11.2022 tarihine kadar kiracıya yazılı bir bildirim yapmış olması gerekmektedir. Yazılı bildirim yapıldıktan sonra en erken dava açabileceği tarih 10.04.2022 tarihidir.

Kira sözleşmeleri hazırlanması kendine has özellikleri olan bir alandır. Kendinizin yaptığı veya emlakçıların yaptığı sözleşmelerde çoğu zaman bu usuli hataları görmekteyiz ve kiracı tahliyesinde maliklerin karşısına çıkmaktadır. Tarafımız ile iletişime geçerek profesyonel hizmet alabilirsiniz.Üç kuruş ücret vermemek için beş kuruşluk maldan olmamak gerekmekte olup her işi bilen ehline yaptırlması tavsiye olunur.Googledan yapılan kira sözleşmeleri ve yanlış bilgiler de buna örnektir.